Đầu tư căn hộ cao cấp – Sự thật “bán cắt lỗ” và làm gì để không lỗ

Thời điểm cuối 2017, rất nhiều rất nhiều người, bao gồm cả sale lẫn khách hàng đều bị tác động bởi những câu chuyện về việc bán cắt lỗ căn hộ cao cấp. Và điều này đã gây ra tác động không nhỏ trên thị trường, không những các anh em sale đang làm nghề, mà chính tôi, cũng đã cảm thấy rất rất “bần thần” vì điều này.

Điều này đã thúc đẩy bản thân tôi tìm hiểu, tại sao lại có tình trạng này? Nói là làm, tôi tìm hiểu thật.

Những tháng cuối năm chạy tới chạy lui, chạy đôn chạy đáo để trao đổi, để hỏi chuyện những người bạn, những người anh và có cả những người kỳ cựu trong nghành để cho tới lúc này, tôi cũng đã có được câu trả lời của mình. Và thông qua Blog Bất Động Sản của tôi, Ngô Tân cũng mong muốn chia sẻ điều này với các anh em trong nghề, cũng như các khách hàng về vấn đề này như sau.

Ánh nhìn tối tăm trong một buổi café sáng

Hiện tượng này đã xuất hiện trên một vài tờ báo từ những tháng giữa năm, rồi càng về cuối năm mật độ xuất hiện lại càng dày đặc hơn. Trong một buổi cafe sáng với người đồng nghiệp, anh ấy đã kể một câu chuyện mang cả yếu tố bi – hài như sau.

Anh đồng nghiệp: Nay hình như thị trường không ổn bồ tèo ạ.

Ngô Tân: Sao vậy?

Anh đồng nghiệp: Tau chào khách căn hộ cao cấp bên Thạnh Mỹ Lợi, căn hộ O đó.

Ngô Tân: Uhm, bên đó đang tốt mà. Sao không ổn?

Anh đồng nghiệp: Khách bảo tau điên mày ạ. Bảo nay người ta bán cắt lỗ căn hộ cao cấp quá trời mà mậy gọi kêu tau mua chi mậy.

Ngô Tân: Ra thế, và vì thế hôm nay uống cafe quên bỏ đường luôn à.

Anh đồng nghiệp có vẻ trầm ngâm hẳn, hoàn toàn không đoái hoài gì đến câu trêu đùa của tôi. Quả thực những ngày sau đó là những ngày thấy nhiều anh em trong nghề lẫn khách hàng bắt đầu xuất hiện suy nghĩ không tốt về thị trường căn hộ cao cấp.

Cái nhìn về thị trường – sự thật “bán cắt lỗ”

Nếu nói bán cắt lỗ thì tôi không phủ nhận điều này, đầu tư bất động sản suy ra cũng như các loại hình đầu tư khác như đầu tư vàng, đầu tư chứng khoán và xu hướng đầu tư coin xuất hiện mới đây.

Điều quan trọng là ở loại hình đầu tư nào, cũng có kẻ thắng và người thua. Nhưng rủi ro phải nằm ở mức chấp nhận được, tức 50/5070/30 đối với người am hiểu và có môi giới tư vấn chuyên nghiệp.

Theo Ngô Tân, thị trường nào mà ai cũng đầu tư thắng thì chắc chắn sẽ có vấn đề, tại sao?

Nếu loại hình đầu tư mà 100% lời, thì Ngô Tân nghĩ thiên hạ ai cũng sẽ đổ vào đầu tư, cứ đầu tư dần dần đến lúc không còn người mua nữa. Từ đó, giá bị đẩy lên quá nhanh, cung cầu lệch pha và sẽ xuất hiện bong bóng tại thị trường đó, đây là điều tất yếu.

Nhưng tình hình hiện tại của bất động sản vẫn đang nằm trong trạng thái rất tốt, theo tôi nghĩ, 2017 không có nhiều đột biến trong phân khúc căn hộ cao cấp cũng không có gì quá lạ, thị trường cần thời gian để hấp thụ hết lượng sản phẩm của khoảng thời gian trước đó.

Đó là tín hiệu tốt của cơ chế quản lý, của kinh nghiệm triển khai từng trải chứ không phải là xấu.

Vậy tại sao khách hàng đầu tư lỗ?

Theo kinh nghiệm đúc kết của Ngô Tân thì dự án nào cũng có kẻ thắng và người thua.

Đến những dự án lớn và có nhiều khách hàng đầu tư có mức lợi nhuận khá tốt như Đảo Kim Cương, như Masteri hay Vinhomes thì vẫn có trường hợp khách hàng thất bại trong khâu đầu tư này vì đầu tư sai.

Điều này là hiện thực, bản thân Ngô Tân cũng cảm thấy không quá lạ nếu tìm hiểu cặn kẽ vấn đề những trường hợp đầu tư sai này.

1) Khách hàng đầu tư theo đám đông

Quả thực đây là trường hợp mà Ngô Tân thấy rất là kỳ lạ và bí ẩn. Khách hàng đi đầu tư theo số đông và Ngô Tân nói hơi quá là họ “không cần biết gì cả”. Đôi khi họ còn ủy thác cả cho sales, nhưng ủy thác cho sales cứng thì không nói, gặp phải anh sales nào yếu thì xem như ôm một mớ xác suất rủi ro vào người.

Họ đầu tư đôi khi Ngô Tân nghĩ, rất chi là cảm tính!!!

+ Nghe bảo ở A đầu tư lướt sóng tốt, họ lướt sóng.

+ Nghe bảo ở B đầu tư ngắn hạn ngon, họ chơi ngay kẻo nó nguội.

+ Hay nghe văng vẳng trong gió, ở C sinh lời mau, họ tung tăng đi đặt chỗ.

Chấp nhận, đầu tư là phải có máu liều và sự quyết đoán, nhưng máu liều và sự quyết đoán mà không am hiểu thị trường thì rất chi là nguy hiểm. Nguy hiểm lắm chứ không đùa đâu.

2) Cách đầu tư không phù hợp

Đây cũng là một dạng đầu tư không phải hiếm trên thị trường.

Như ở trên Ngô Tân đã nhắc đến, những dự án đa phần người đầu tư thắng lớn, thì vẫn có một số khách hàng thua lỗ. Điều đó một phần cũng xuất phát từ yếu tố này, từ cách đầu tư không phù hợp.

+ Giả sử ở phân khúc căn hộ cao cấp, thì hướng đầu tư ngắn hạn lại không mang lại quá nhiều hiệu quả. Thường thì ở phân khúc này, đầu tư dài hạn và cho thuê là phương án phù hợp hơn cả. Nhưng đôi khi cũng có vài trường hợp căn hộ cao cấp có tốc độ ra hàng khá nhanh, thậm chí bán chênh lại nhanh chóng ngay ngày mở bán vì độ quan tâm của thị trường cực lớn.

Nếu khách hàng với tâm lý đầu tư ngắn hạn hay lướt sóng mà không có phương án dự phòng trong trường hợp ra hàng không như ý muốn, thì rất dễ dẫn tới trường hợp bán tống bán tháo, bán cắt lỗ vì không còn đủ khả năng theo tiếp tiến độ thanh toán của dự án.

Ở điểm này, tốt nhất là khách hàng nên làm rõ các quan điểm sau:

+ Nhu cầu đầu tư ra sao: Khách hàng muốn đầu tư như thế nào, khách hàng muốn đầu tư ngắn hạn – trung hạn – dài hạn, tích lũy tài sản hay cho thuê.

+ Mức lợi nhuận khách hàng kỳ vọng: mức lợi nhuận của khách hàng mong muốn khi đầu tư vào dự án là bao nhiêu? Ví dụ: với căn hộ 2 phòng ngủ One Verandah giá 3 tỷ.

Khách hàng mong muốn đầu tư ngắn hạn 6 tháng, tức chỉ thanh toán mới 20% là 600 triệu là bao nhiêu. Nếu thời điểm này cầu Thời Đại hình thành, thì mức lợi nhuận cao 70% – 100%/tổng tiền ĐÃ thanh toán hoàn toàn có thể khả thi.

Nhưng nếu cầu chưa xong, thì mong muốn mức lợi nhuận cao như trên là hoàn toàn không mấy khả quan. Ở điểm này, khách hàng nên tìm hiểu thời điểm nào ra hàng là tốt nhất, chứ không nên kỳ vọng quá cao trong khi thời điểm ra hàng chưa đủ độ chín.

+ Tầm tài chính của khách khoảng bao nhiêu:

Nên nhớ bất động sản cao cấp không dành cho những nhà đầu tư bằng vốn vay ngân hàng, lãi suất sẽ đè chết giấc mơ của chính họ.

Xu hướng đầu tư này chỉ dành cho người có tiềm lực mạnh, và có thấp nhất là 50% tổng giá trị căn hộ muốn đầu tư. Vì đa phần mức hiệu quả đa phần của phân khúc này là đầu tư dài hạn và cho thuê chứ không phải mua đi bán lại TRONG THỜI GIAN NGẮN để có lời.

+ Phải có phương án dự phòng: nếu trong trường hợp, khách hàng đầu tư ngắn hạn chưa ra hàng được thì phải có phương án “sơ cua” thứ hai là dài hạn hoặc cho thuê.

Điều này cũng dễ thấy nhất đối với khách hàng lúc ban đầu có ý định đầu tư dài hạn, nhưng trong thời gian ngắn có người trả giá cao hơn, mức chênh lệch tốt so với kỳ vọng hoặc khách hàng cảm thấy có sản phẩm khác đầu tư tốt hơn hoặc khách hàng nhận định thời điểm này ra hàng có lợi nhuận cao nhất thì việc bán trong thời gian ngắn hoàn toàn có thể xảy ra.

Trong bất kỳ tình huống đầu tư nào, có phương án dự phòng cũng là điều tốt hơn cả.

3) Và những lý do khác, đều rất đơn giản để bảo là bán cắt lỗ

+ Dùng dòng vốn ngân hàng để đầu tư: điều này đã nhắc ở trên, lãi suất sẽ dập tắt ước mơ đầu tư của khách hàng dạng này nếu vay quá nhiều. Nếu vay trên 50% thì khách hàng gần như đã chấp nhận khoảng đầu tư này sẽ có rủi ro trong tương lai.

Nếu khách hàng mua tài sản theo kiểu tài sản đầu tiên để ở thì đối với họ, có thể chấp nhận được khi vay trên 50% cho đến tối đa 70% vì họ sẽ làm việc cật lực để sở hữu tổ ấm của họ. Nhưng đầu tư với tài sản thứ 2 sau tài sản đã có thì lại là một câu chuyện hoàn toàn khác.

+ Khách hàng cộng lãi suất ngân hàng vào rồi bảo lỗ: cũng có chứ không phải ít trên thị trường.

Ví dụ mua căn hộ One Verandah giá 3 tỷ, khách hàng thanh toán 50% trong thời gian 2 năm đầu, mỗi 3 tháng 5%. Và khách hàng vay 600 triệu trong 5 năm để đầu tư, tức số tiền lãi năm đầu là khoảng 50 triệu.

Giả sử sau 1 năm, họ bán lại với giá 3,5 tỷ theo giá thị trường lúc đó. Nhưng với khoảng tiền lãi ở trên, họ chỉ còn lời 500 triệu – 50 triệu (tiền lãi ngân hàng) là còn 450 triệu – thấp hơn giá thị trường. Thấy kỳ kỳ hông, lý do này trước đây khách hàng hay dùng lắm, nhưng dạo này cũng không còn phổ biến nữa. Nhưng Ngô Tân vẫn đề cập đến để khách hàng hiểu hơn về điều này.

+ Bán lỗ so với thời điểm hiện tại: điều này tức khách hàng mua thời điểm ban đầu, sau vài đợt mở bán giá đã chênh lên 10 – 15%. Nhưng khách hàng lại bán thấp hơn mức 10 – 15% đó, ví dụ chỉ chênh 5%. Thì vẫn lời 5% so với giá mua lúc ban đầu, vậy thì thật sự khoảng đầu tư này đâu phải lỗ, đúng hông.

Có một lý do nữa rất chi là “thị trường” và có tính chất hơi “hài hước” đối với Ngô Tân là ở mấy anh em sales làm ở thị trường thứ cấp, thuật ngữ “bán cắt lỗ” của miền Nam cũng giống như “suất ngoại giao” ở miền Bắc, và đây cũng là những cách giật tilte khi đăng tin để thu hút khách hàng gọi điện cho mình, điều này đang xuất hiện đầy rẫy trên các trang rao trên mạng.

Duy nhất trừ trường hợp hài hước bên trên, thì những trường hợp khách hàng đầu tư lỗ thật. Phải làm sao để giảm thiểu tối đa rủi ro không đáng có đó, Ngô Tân sẽ nêu thêm ở dưới mục dưới đây để khách hàng xem qua.

Làm gì để đầu tư không bị lỗ?

Theo Ngô Tân thì khách hàng chỉ cần chú ý đến ba vấn đề chính như sau: ai bán, bán cho ai và bán ở thời điểm nào. Với ba điểm cần chú ý ở trên, khách hàng sẽ giảm thiểu tối đa rủi ro trong việc đầu tư của mình.

1) Ai bán

Ai bán tức là chủ đầu tư dự án ra sao, họ có kinh nghiệm gì trong việc phát triển dòng sản phẩm căn hộ của họ, tiềm lực tài chính của họ ra sao, các dự án đã chào bán của họ trên thị trường có tăng giá tốt không. Các đối tác hợp tác với họ là ai?

Chủ đầu tư dự án ra sao

Với phân khúc cao cấp, khách hàng nên quan trọng nhất điều này.

Lấy ví dụ như tại thị trường Nam Rạch Chiếc, tâm điểm bất động sản căn hộ cao cấp trong năm sau. Các căn hộ cao cấp như Palm Garden, SaiGon Sports City của Keppel Land hay dự án trung cao cấp Gem Riverside của Đất Xanh đều là các đơn vị đã có tiếng trên thị trường.

Các đơn vị trên cũng đều là những đơn vị có kinh nghiệm trong việc triển khai các dự án căn hộ thuộc phân khúc của họ.

Dễ thấy có thể quan sát những dự án họ đã triển khai gần đây như Keppel Land với Estella Heights, và Đất Xanh với 2 dòng thương hiệu Lux, Opal đều có tính thanh khoản ổn định, lẫn tiềm năng tăng giá ấn tượng.

Khách hàng cũng có thể tìm hiểu các thông tin về chủ đầu tư rất dễ dàng bằng cách tìm kiếm trên Google, cũng như tìm hiểu từ sales bất động sản có kinh nghiệm trên thị trường.

Các đơn vị đồng hành triển khai

Là các đơn vị quan trọng như thi công, đơn vị cung ứng vật liệu và đơn vị quản lý dự án. Những đơn vị trên đều mang tính nhất định đến thành công của dự án, từ chất lượng công trình, chất lượng bàn giao đến tiến độ bàn giao có đúng tiến độ hay không.

Còn về đơn vị quản lý, điều này sẽ là một phần quyết định dự án hình thành trong tương lai có giá trị để tăng giá nữa hay không, việc này cực quan trọng với khách hàng có nhu cầu đầu tư cho thuê hay dài hạn.

Khi đơn vị yếu kém trong khả năng quản lý, điều này sẽ tạo hiệu ứng truyền thông xấu. Khi xảy ra vấn đề trên, thì không mấy ai còn hứng thú sở hữu lại những căn hộ trong dự án có điểm trừ như vây. Các đơn vị quản lý có tiếng và quen thuộc với khách hàng trên thị trường hiện tại gồm có Ascott Limitted, Savills, CBRE, JLL và còn vài đơn vị quản lý khác nữa.

2) Bán cho ai

Đây là điều mà khách hàng đầu tư nên quan tâm khi quyết định đầu tư vào một dự án, Ngô Tân sẽ lấy ví dụ như sau:

+ Phân khúc căn hộ cao cấp: ở phân khúc này khách hàng hầu như rất quan trọng về hướng phong thủy, hướng view căn hộ, về chất lượng cao cấp của dự án ra sao, hoặc đơn giản là đẳng cấp mang lại khi sinh sống tại đó. Đôi khi là dựa vào cảm tính là chính, họ thích là họ mua, đơn giản vậy thôi.

Người giàu họ có cách tiêu tiền của họ, đừng vội đánh giá họ vì họ là những người làm ra rất nhiều tiền nên việc tiêu tiền ra sao cũng là điều họ cực kỳ am hiểu.

+ Phân khúc căn hộ tầm trung trở xuống: phân khúc này lại khác hoàn toàn, khách hàng sẽ quan tâm về giá nhiều hơn và gần như ưu tiên những căn giá rẻ trước.

3) Thời điểm tung ra hàng của dự án

Một dự án khi tung vào thời điểm thị trường chưa có gì gây đột phá thì sẽ khó có sức cạnh tranh, hoặc đơn giản chủ đầu tư sẽ không thể bán với giá mà họ mong muốn được. Các yếu tố về thời điểm bao gồm những yếu tố quan trọng được liệt kê ở dưới đây.

+ Hạ tầng:

Thời điểm đó có hạ tầng nào sẽ triển khai, đang khởi công triển khai và tầm quan trọng của hạ tầng ra sao.

Ví dụ như thị trường Thạnh Mỹ Lợi, khi khởi công cầu nối Thủ Thiêm thì mức giá khu vực đã tăng từ 30 – 76%, tức 100 – 120 triệu/m2.

Hay tuyến Song Hành cao tốc Long Thành tại Nam Rạch Chiếc, cũng có ý nghĩa tương tự.

Trước đây những tuyến như Song Hành Xa Lộ, cao tốc Long Thành – Dầu Giây cũng tạo ra bước giá mới tương tự trên tại An Phú – An Khánh, các khu dân cư ở Phú Hữu – Quận 9, Quận 2.

Nhiều người bảo rằng điều đó vô lý, nhưng cũng nên nhìn nhận thực tế, vấn đề đầu tư theo hạ tầng trên thị trường không phải là điều quá mới mẻ, mức lợi nhuận từ hạ tầng mang lại luôn nằm mức trung bình từ 15 – 30%. Hạ tầng quan trọng, kết nối tốt, triển khai đồng bộ thì khu vực đó sẽ phát triển rất nhanh chóng cả về cư dân, dịch vụ.

Hay đơn giản hạ tầng là bài toán để giải quyết nhu cầu khu vực, dân cư càng đông, lưu lượng giao thông lớn, tình trạng kẹt xe càng cấp bách thì hạ tầng – giao thông là phương án để giải quyết điều đó. Khi giải quyết được mấu chốt quan trọng này, giá trị khu vực cũng sẽ tăng lên vì mức độ quan tâm của khách hàng tìm đến khu vực gia tăng hơn thời điểm trước đó.

+ Dự án trọng điểm được triển khai: Nếu khách hàng mua dự án nằm trong bán kính 3km tính từ những dự án trọng điểm, thì tiềm năng tăng giá cũng rất rõ ràng.

Có thể lấy ví dụ quyết định quy hoạch của trung tâm phức hợp thể dục thể thao Rạch Chiếc thông qua, giá bán của các trục đường xung quanh như Nguyễn Thị Định, Đỗ Xuân Hợp, Mai Chí Thọ đã tăng thấp nhất 16% lên đến 100%.

Thời điểm đó, mức giá của trục đường Đỗ Xuân Hợp mang lại nhiều điều tranh cãi nhất khi tăng từ 54,5 triệu/m2 lên mốc 90,3 triệu/m2 thời điểm 4/2017, nhưng sau đó cũng hạ nhiệt dần về đúng giá trị thực là 65 triệu/m2.

Nếu khách hàng có đi ngang qua nơi này, thông qua trục cao tốc Long Thành – Dầu Giây sẽ thấy sự thay đổi nhanh chóng trong quy hoạch khu vực. Dự án trọng điểm này cũng đang mang lại giá trị hiện hữu rất khả quan đối với khu đô thị Nam Rạch Chiếc nằm liền kề, khu đô thị với quy hoạch mới hoàn toàn về hạ tầng, lẫn dịch vụ và chất lượng sống khu đô thị.

+ Thời điểm hình thành của khu dân cư: Vấn đề này có rất nhiều trường hợp điển hình trên thị trường.

Lấy ví dụ Masteri Thảo Điền cuối 2016 – cuối 2017, đã tăng từ 8 – 10%, những căn nội thất đầy đủ 60m2 2 phòng ngủ cũng không dưới 3 tỷ.

Những căn giá gốc 1,9 tỷ tới thời điểm hiện tại cũng đã có giá 3,1 – 3,4 tỷ. Tương đương tháp mới nhất là tháp 5 giá 2,9 tỷ bây giờ cũng tầm 3,4 tỷ. Và dòng khách thuê ở đây có quốc tịch người nước ngoài rất nhiều.

Những giá trị trên được mang lại là nhờ vào quá trình hoàn thiện của dự án, cộng đồng cư dân hình thành kéo theo dịch vụ nở rộ.

Nam Rạch Chiếc cũng là một ví dụ tốt để Ngô Tân giải thích điều này.

Được triển khai đầu tiên vào 2014, toàn Nam Rạch Chiếc đa phần là đầm lầy, dừa nước và lau sậy. Novaland là đơn vị đầu tiên triển khai với dự án nhà phố, biệt thự LakeView City tại khu vực, mức giá khởi điểm là 5,9 tỷ/ căn.

Và với thời điểm này, mức lợi nhuận mang lại đang là điều làm khách hàng đầu tư thời điểm đầu cảm thấy hài lòng nhất với nhà phố: 11%/năm, shophouse khoảng 20%/năm và biệt thự 8%/năm – mặc dù tuyến Song Hành vẫn chưa hoàn thiện.

Sau đó là Palm City với khu thấp tầng Palm Residence và khu cao tầng Palm Heights, thời điểm này khu thấp tầng có lợi nhuận khá tốt, khoảng 20%/năm và khu cao tầng Palm Heights dù chỉ mới thanh toán 25%, cũng đã có mức bán chênh trung bình 150 – 200 triệu/căn.

Toàn khu đô thị này vẫn chưa hoàn toàn hoàn thiện nên giá trị đầu tư còn bỏ ngõ với tiềm năng rất tốt.

Nên vì thế, đầu tư tốt nhất chỉ dành cho người tiên phong, người đi đầu và là người nhìn thấy được tiềm năng của dự án, của toàn cảnh khu dân cư.

[NOTE] Điều quan trọng nhất, hãy làm việc với một sales có thâm niên lâu năm tại thị trường, nơi mà khách hàng muốn đầu tư. Vì hầu như những sales này luôn có lượng khách hàng lớn quan tâm khu vực, họ cũng rất am hiểu thị trường để giúp khách hàng có hướng đầu tư đúng đắn. Đây là một trong những yếu tố ra hàng quyết định.

Trên đây là những giá trị đúc kết qua thời gian làm nghề của Ngô Tân tại thị trường khu Đông. Nếu chú trọng vào những điều trên thì ngoài mức tài chính được đảm bảo, thì việc đầu tư của khách hàng hầu như sẽ ổn hơn rất nhiều. Trong 2018 này, thị trường cũng đánh dầu nhiều bước ngoặt lớn khi có sự xuất hiện của lượng đầu tư từ nước ngoài đổ vào khu vực, điều này cũng là một ẩn số rất thú vị.

Cũng nhân tiện thời điểm bước sang năm mới, năm 2018. Ngô Tân Blog chúc khách hàng một năm thành công cả trong công việc, gia đình và sức khỏe.

Ngô Tân – ngotan.net

THẢO LUẬN VỀ DỰ ÁN

Be the First to Comment!

avatar